【案件基本信息】
1.判决书字号
吉林省蛟河市人民法院(2017)吉0281民初1814号民事判决书
吉林省吉林市中级人民法院(2017)吉02民终3103号民事调解书
2.案由:租赁合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):于景浙
被告(上诉人):蛟河市草根儿食品超市
【基本案情】
于景浙系坐落吉林省蛟河市新站镇晟兴小区4号综合楼一层5门房屋(以下简称5号门市)的所有权人。2012年4月16日,于景浙(甲方)与蛟河市草根儿食品超市(以下简称草根食品超市)(乙方)签订《房屋租赁合同》,约定于景浙将5号门市出租给草根食品超市,用于开设超市,合同期限为11年,房屋租赁期限从2012年6月1日起至2023年5月31日止,甲方于2012年4月20日前将5号门市交付乙方,面积1000平方米,租金为每年12万元。《房屋租赁合同》第九条约定:“租赁期间,如甲方确需收回房屋,必须提前一个月书面通知乙方。征得乙方同意后,双方协商解除合同。甲方应支付违约金,违约金以剩余租期内应交租金总额的30%计算。如甲方强行解除合同,无论其解除行为最终是否完成,或因甲方违约造成乙方其他损失,均应按本条款的贵的(规定)给付乙方违约金,并承担乙方因此形成的损失,包括积压商品及可得利益的损失。”第十条约定:“租赁期间,如乙方需要退房,必须提前一个月书面通知甲方。双方协商一致解除合同,如乙方强行解除合同,无论其解除行为最终是否完成,或因乙方违约造成甲方其他损失,均应按本条款的规定给付甲方违约金。租赁期内,如乙方未按约定给付甲方租金,应每日按所延付租金总额的0.5%给付甲方违约金。”《房屋租赁合同》签订后,于景浙按照约定交付房屋,草根食品超市按照约定支付了2012年至2017年5月31日的租金。2017年2月,草根食品超市在未通知于景浙的情况下,从5号门市撤出。2017年4月15日,于景浙接到草根食品超市的解除《房屋租赁合同》的通知。于景浙认为按照合同约定及责任义务对等原则,草根食品超市应按照剩余租期租金的30%赔偿于景浙21.6万元违约金。草根食品超市认为其已通过书面通知的方式解除了该租赁合同,不应承担赔偿责任。
【案件焦点】
草根食品超市提前终止合同的行为是否给于景浙造成损失,应否承担赔偿责任,赔偿的数额是多少
【法院裁判要旨】
吉林省蛟河市人民法院经审理认为:一、应解除于景浙与草根食品超市之间于2012年4月16日签订的《房屋租赁合同》。
于景浙与草根食品超市签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示,且不违反我国法律规定,该租赁合同成立并有效。现草根食品超市已通过其行为明确表示拒绝继续履行《房屋租赁合同》,按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项之规定,应解除该《房屋租赁合同》。对于草根食品超市提出的已通过通知的方式解除《房屋租赁合同》的主张,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定,合同的解除权属于守约方,除法律有明确规定外违约方不享有合同解除权,本案中草根食品超市单方拒绝继续履行合同的行为构成违约,且法律亦无草根食品超市在此情形下享有解除权,故对草根食品超市的该项主张,本院不予支持。
二、草根食品超市应赔偿于景浙违约损失12万元。
《房屋租赁合同》的解除致使于景浙无法按照合同的预期取得出租房屋所得的利益,按照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条之规定,草根食品超市应赔偿于景浙可得利益损失。对于损失的数额,考虑5号门市的面积大,位于乡镇,租金数额大,致使于景浙再次通过5号门市获得利益所需要的时间长的因素,本院认为应以12万元为宜。对于于景浙要求按照《房屋租赁合同》第九条的标准计算违约金的主张,于法无据,本院不予支持。
吉林省蛟河市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定,做出如下判决:
一、解除原告于景浙与被告蛟河市草根儿食品超市之间于2012年4月16日签订的《房屋租赁合同》;
二、被告蛟河市草根儿食品超市于本判决生效后立即赔偿原告于景浙违约损失12万元;
三、驳回原告于景浙的其他诉讼请求。
于景浙持起诉意见提起上诉,草根食品超市持答辩意见提起上诉。吉林省吉林市中级人民法院在二审中进行调解,于景浙与草根食品超市达成如下调解意见:
蛟河市草根儿食品超市于2017年12月2日前一次性赔偿于景浙12万元,逾期则一次性赔偿15万元。
【法官后语】
本案处理重点主要在于对合同解除权的理解。我国《合同法》第九十六条第一款规定,“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应对通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”
具体到本案中,即草根食品超市将书面解除合同的通知送达到于景浙时,双方之间的租赁合同是否解除?本案中的一、二审均认为合同解除权属于守约方于景浙,即违约方草根食品超市不具有要求通过书面通知的方式要求解除合同的权利。
需要注意的是,违约方不享有通过书面通知的方式解除合同的权利应是唯一的违约方,即相对方没有违约。对于在经营困难等原因致使履行合同将导致承受巨大损失的情形下,双方应积极对合同的履行、损失赔偿进行协商,协商不成应及时通过仲裁或者诉讼程序解除合同。同时,推行本案的观点,可增大恶意订立合同、任意解除合同的成本,促使合同双方积极努力的实现合同目的。
发布人: 管理员
来源: 本站原创
发布时间: 2019-11-23 13:54:59
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